Verkopen lastiger? Kan ik dan verhuren?

Bij verhuurders bestaan nogal wat misvattingen over de juridische positie. Want, wat is overeengekomen in de huurovereenkomst, geeft niet altijd écht de rechten en plichten van de verhuurder en huurder weer. Wij brengen hier een aantal punten onder de aandacht waar onduidelijkheden over bestaan (blijkt uit onze ervaring). Lees deze eens goed door. Vragen over uw specifieke situatie? Neem contact met op met de specialist.



Stel uzelf altijd eerst de vraag wat de reden voor verhuur is. Wilt u beleggen op lange termijn? Verhuren in afwachting van (wederom) eigen bewoning, of om de woning later – leeg of in verhuurde staat – te verkopen? U kunt dan makkelijker bepalen welke van onderstaande punten op uw situatie van toepassing zijn.

Het Woningwaarderingsstelsel / Puntensysteem
In heel Nederland geldt een waarderingstelsel voor huurwoningen – ook wel puntensysteem genoemd – om de kwaliteit van de huurwoning vast te stellen. De maximale huurprijs voor – kort gezegd – de goedkopere en kleinere, minder luxueuze woningen wordt hiermee vastgesteld. Punten worden voornamelijk toegekend op basis van oppervlakte, kwaliteit en de energie-index van de betreffende woning. Sinds 1 oktober 2015 is het nieuwe Woningwaarderingsstelsel van kracht, waar bijvoorbeeld het energielabel en de WOZ waarde een belangrijke rol speelt. Een voorbeeld van een puntentellingsformulier vindt u hier.

Huurprijs liberalisatie
Als de aanvangshuurprijs (van huurovereenkomsten na 1 juli 1994) boven de huurprijs liberalisatiegrens ligt (dit is gelijk aan de maximum huurgrens van de Wet op de Huurtoeslag), is de huurprijsbescherming voor de huurder grotendeels niet van toepassing. Voor 2022 is de grens bepaald op € 763,47. Deze marktconforme huurprijs mag overeengekomen worden als de woning 141 (per 1 mei 2022) of meer punten heeft. Partijen mogen in die situatie de hoogte van de (kale) huurprijs vrij overeenkomen. Er moet wel een uitsplitsing worden gemaakt tussen huurprijs en (het voorschot op) op de maandelijkse servicekosten. De servicekosten moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijk gemaakt kosten door de verhuurder. Ook stoffering/meubilering worden aangemerkt als servicekosten. De huurprijs mag één keer per twaalf maanden worden verhoogd.

Onder de huurprijsliberalisatiegrens? Dan kan de huurder de verhuurder houden aan de maximumhuurprijs die het woningwaarderingsstelsel aangeeft. Zie deze tabel. Een huurder van een woning met een geliberaliseerde huurprijs heeft in principe recht op huurbescherming bij het einde van de huur. Ook als de woning gemeubileerd of gestoffeerd is.

Energie label en Energie-Index
Bij het verhuren van een woning is het overhandigen van een energielabel aan de huurder verplicht. Sinds januari 2015 zal de overheid hier ook handhavend in optreden, met boetes tot gevolg. Benieuwd of er een geldig label beschikbaar is? Kijk dan op: energielabelvoorwoningen.nl  Geen label? Dan dient er een fysieke inspectie van de woning door een gekwalificeerde partij plaats te vinden. Zorg dus dat u het juiste label hebt.
Extra punten voor monumenten en beschermd stadsgezicht: indien u een woning verhuurd die is aangemerkt als Rijksmonument of ligt in een beschermd stadsgezicht, dan zijn (onder voorwaarden) extra punten te verkrijgen, waarmee de woning wellicht eerder geliberaliseerd is.

Huisvestingsvergunning
In grote steden, waaronder Amsterdam, geldt een Huisvestingsverordening. Goedkopere en kleinere, niet geliberaliseerde woningen mogen niet verhuurd worden zonder dat huurder of gebruiker in het bezit is van een huisvestingsvergunning. Iedereen die zich hier niet aan houdt is strafbaar en loopt het risico dat de Gemeente Amsterdam een last onder dwangsom of (in de toekomst) bestuurlijke boete oplegt van maximaal € 18.500, voor de huurder € 340. Een risico dat u niet mag lopen! 

Toetsing door de Huurcommissie
In beginsel staat het u vrij om elke huurprijs met de kandidaat huurder af te spreken. Echter, de huurder heeft altijd het recht om de overeengekomen huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen door de Huurcommissie. Indien de Huurcommissie tot de conclusie komt dat (op basis van het aantal Woningwaarderingspunten) de huurprijs te hoog is, moet de huur naar beneden worden bijgesteld, tot het maximale huurniveau. De verhuurder moet de teveel betaalde huur terugbetalen. Tegen een uitspraak van de Huurcommissie kan bij de kantonrechter beroep worden aangetekend, al is die ook gebonden aan het Woningwaarderingsstelsel. De schade kan bij een te hoge aanvangshuurprijs oplopen tot vele duizenden euro’s. Los van de vraag of er een huisvestingsvergunning vereist was.

Huurders hebben op dit moment op grond van de wet de mogelijkheid om hun huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie binnen 6 maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Voor huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, wordt die termijn van 6 maanden opgerekt tot de gehele duur van de tijdelijke overeenkomst plus 6 maanden (voor het geval partijen besluiten tot voortzetting van de huurovereenkomst).

Huurcommissie
De Huurcommissie is een onafhankelijke instantie die beslissingen neemt in geschillen tussen huurder en verhuurder, over bijvoorbeeld huurverhoging, huurverlaging of een jaarafrekening van servicekosten met betrekking tot niet geliberaliseerde huurprijzen. De Huurcommissie doet ook uitspraken over eventuele gebreken en huurverlaging (zolang de gebreken niet zijn verholpen). Huurders en verhuurders kunnen er terecht met alle vragen die betrekking hebben op huur of verhuur van woonruimte.
Bron: huurcommissie.nl

Puntentelling
Wij raden iedereen met klem aan om vóór het verhuren van een woning een puntentelling uit te laten voeren. Zo calculeert u de risico’s beter in, en bepaalt u of u de woning wilt verbeteren, zodat u de woning in de vrije sector kunt aanbieden, of een geliberaliseerde huurprijs kunt vragen. Uiteraard kunnen wij u hiermee helpen.

Verzekeringen
Een belangrijk en vaak onderschat punt is de verzekering van het verhuurde object. De eigenaar moet zorgen dat het object verzekerd is tegen brand of schade van buitenaf (opstal verzekering). Bent u lid van een Vereniging van Eigenaren? Dan is deze verzekering vaak door uw VVE geregeld. Vaak is in deze verzekering een zogenaamd ‘verhuurbeding’ opgenomen. Dit houdt in dat de opstalverzekering ook geldig is als u de woning verhuurt. Ga dit goed na en neem bij twijfel contact op met de betreffende verzekeraar. Geen VVE? Lees dan uw polis extra goed door en sluit indien nodig een nieuwe of andere verzekering af.

Bij gemeubileerde verhuur heeft u ook te maken met de ‘inventaris verzekering’. Deze wordt vaak verward met een inboedelverzekering. Bij veel verzekeraars is de inboedelverzekering niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw naam is afgesloten. Vaak kan de verzekering makkelijk worden omgezet naar de inventaris verzekering, die dus wel geldt bij verhuur. Ook hierin adviseren wij u dit van tevoren uit te zoeken bij uw verzekeraar, om zo vervelende situaties te voorkomen. Een huurder moet eigen ingebrachte spullen in principe zelf verzekeren.

Tijdelijke verhuur zonder huurbescherming
Sinds juli 2016 is het dankzij een wetswijziging mogelijk om onder bepaalde voorwaarden tijdelijk te verhuren, zonder dat de huurder aanspraak maakt op huurbescherming. Voor zelfstandige woonruimte is het mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van 2 jaar. Na afloop van deze periode (de periode mag ook korter zijn), eindigt de huurovereenkomst zonder dat deze opgezegd hoeft te worden. De verhuurder moet de huurder wel tijdig waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst, anders eindigt de huurovereenkomst toch niet.

In de meeste andere gevallen, bijvoorbeeld bij een langere periode van 2 jaar, is een huurovereenkomst voor de verhuurder niet zonder meer opzegbaar. Zelfs wanneer in de huurovereenkomst sprake is van een termijn van – bijvoorbeeld – drie jaar. Wilt u als eigenaar een tijdelijke huurovereenkomst afsluiten met de zekerheid dat de huurder na afloop van de overeengekomen periode (langer dan 2 jaar) ook daadwerkelijk zal (moeten) ontruimen? Dan moet deze ontruimingsplicht in het huurcontract opgenomen zijn én moet de oorspronkelijke bewoner na afloop van de overeengekomen huurtermijn weer in het gehuurde terugkeren. Dat betekent dat u alleen tijdelijk kunt verhuren, als u bijvoorbeeld tijdelijk naar het buitenland gaat en na die periode weer in uw woning wilt terugkeren. Of bijvoorbeeld als u een huis heeft gekocht waar u nu (nog) niet in kunt wonen, maar wel na afloop van de huur.

Het geven van mogelijkheden aan huurders om de huur te kunnen verlengen maken uw bedoelingen om in de woning terug te keren aanzienlijk minder krachtig. En de mogelijkheden om tot beëindiging van de huur te komen aanzienlijk zwakker. Indien u besluit toch niet naar de woning terug te keren, is de huurder niet meer verplicht te vertrekken.

Onderverhuur
Als een huurder een woning tijdelijk aan iemand anders wil onderverhuren, is toestemming van de verhuurder nodig. ZO levert geen diensten bij onderverhuur.
 
Tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandswet
U kunt ook tijdelijk verhuren met een vergunning van B&W, op basis van de Leegstandwet. Deze vergunning kunt u aanvragen als uw de woning bijvoorbeeld niet verkocht krijgt. De woning moet minimaal zes maanden verhuurd worden. De vergunning wordt voor 5 jaar verleend. Een huurder kan zich bij tijdelijk verhuur op basis van de Leegstandswet niet beroepen op huurbescherming. De te sluiten huurovereenkomst moet aan formaliteiten voldoen waar strak de hand aan moet worden gehouden. Ook de termijnen moeten in acht worden genomen. 

Wat u niet moet vergeten:
Veel particuliere woningen zijn belast met een hypotheek. In de meeste hypotheekovereenkomsten zit een clausule die u verbiedt zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekbank te verhuren (huurbeding). Wij controleren niet bij uw bank of er toestemming is. Het is uw eigen verantwoordelijkheid deze toestemming voorafgaand aan de verhuur met uw bank te regelen.

We adviseren u uw verzekeraar inlichten. Licht de verzekeraar van de opstal, uw inboedel en eventuele anderen in over het feit dat u de woning (tijdelijk) gaat verhuren.

Kijk na of u voorafgaande toestemming nodig hebt of aan  voorwaarden dient te voldoen van uw Vereniging van Eigenaars of Coöperatieve Vereniging.

Verifieer bij uw belastingadviseur naar de fiscale consequenties van verhuur van uw woning

Veel gehoorde onwaarheden bij verhuur

Een expat heeft geen aanspraak op huurrechten, waar een Nederlander zich wel op kan beroepen. Dit is niet waar. De wet geldt voor iedereen, dus ook voor een expat. Een buitenlander kan van precies dezelfde rechten gebruik maken als een Nederlandse huurder.

Door de woning gemeubileerd te verhuren kan ik een flink bedrag extra aan huur vragen, zodat ik een woning beneden de 146 punten ook voor een commerciële huurprijs kan verhuren. Dit is niet waar. U dient zich gewoon aan de puntenhuur te houden. Nieuwe meubilering mag worden afgeschreven in maximaal 60 maanden. Dit houdt in dat u voor het mee verhuren van nieuwe meubilering met een aanschafwaarde van bijvoorbeeld € 10.000,- maximaal € 167,- per maand in rekening mag brengen.

Bij ouder meubilair wordt dit bedrag een stuk lager, omdat de vervangingswaarde van het meubilair dan geldt.

Let op dat u ook bij verhuur in de geliberaliseerde sector een splitsing aanbrengt tussen de (kale) huurprijs en de vergoeding voor meubilering (en andere zaken en diensten) en dat u het huurbedrag voor de meubilering niet te hoog zet. Voor wat betreft de servicekosten en kosten mee verhuurde meubilering geldt prijsbescherming en kan een huurder het teveel betaalde terugvorderen.

Bij gemeubileerde verhuur mag ik wel tijdelijk verhuren. Dit is niet waar. Het mee verhuren van meubilering heeft niets te maken met het wel of niet tijdelijk mogen verhuren.

Ik mag de servicekosten gebruiken om de kale huur aanzienlijk te verhogen. Dit is niet waar. Servicekosten voor bijvoorbeeld het schoonhouden van het trappenhuis, of voor gas, water en elektra dienen altijd reëel te worden ingeschat en jaarlijks te worden verrekend op basis van de werkelijke kosten. Als verhuurder bent u verplicht de huurder inzage te geven in deze kosten. Het is niet toegestaan hier enige winst op te maken.

Verbod van all-in huur
Let op: verhuur NOOIT op basis van een ‘alles inclusief’ huur. Ook als de woning meer dan 146 punten heeft kan een huurder aan de huurcommissie verzoeken alsnog een splitsing te maken in de (kale) huurprijs en de servicekosten. De huurcommissie moet in dat geval de (kale) huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens voor de woning, ook als de woning meer dan 146 punten heeft en boven de € 710,68 verhuurd mag worden. Deze huurverlaging is nooit meer in te halen.

Verkoop van de verhuurde woning
De regel is: koop breekt geen huur. De nieuwe eigenaar is aan de bestaande huurovereenkomst gebonden. Let extra goed op wanneer u de verhuurde woning leeg moet o leveren, omdat u deze in de tussentijd heeft verkocht. Ook al heeft een huurder toegezegd mee te werken aan lege oplevering bij de verkoop, dan nog kan hij het u heel lastig maken. Hij is meestal niet verplicht eruit te gaan. Laat daarom altijd, voordat u het koopcontact tekent, door de huurder (en zijn partner) een opzegbrief tekenen waarin deze verklaart/verklaren de woning per een bepaalde datum te verlaten. Nog belangrijker: controleer voordat u verhuurt of de huurder tot ontruiming is te verplichten.

Tot slot:
Bovenstaande informatie is slechts een selectie van de belangrijke aandachtspunten die bij het verhuren van uw woning komen kijken. Neem deze informatie nog eens extra goed door voordat u op verhuren overgaat. Neem een deskundige makelaar in de arm, die u met al uw vragen ter zijde kan staan en goed weet hoe de verhuurmarkt in elkaar steekt. Juist in de verhuurbranche zijn helaas kantoren werkzaam die vaak niet voldoende (soms zelfs slecht) op de hoogte zijn van de geldende huurwetgeving. Zij kunnen u door verkeerd advies met grote problemen opzadelen. Wij adviseren u graag deskundig om teleurstellingen te voorkomen.

Voor meer informatie en een zeer uitgebreid dossier over woningverhuur verwijzen wij graag naar de website en het huurdossier van de Rijksoverheid