De dreun op de huizenmarkt

Woningmarkt 2022, wat één jaar!
Een huis kopen, een huis verkopen, woontrends, nieuws over de woningmarkt

De huizenmarkt van 2022, wie had gedacht dat er in januari 2022 zo'n trendbreuk zou komen? Eerlijk gezegd niet. Begin 2022 schreef ik dat er oplossingen zijn om de woningmarkt te stabiliseren. Toen schreef ik dat hogere rentetarieven de prijzen zouden doen dalen en dit is/was het enige instrument dat we hebben. Op de huizenmarkt draait alles om betaalbaarheid. Er is het afgelopen jaar veel gebeurd op de woningmarkt.

1. Oekraïense burgeroorlog roept onzekerheid op
2. stijgende inflatie
3. stijgende rentetarieven 
4. stijgende woonlasten 
5. Stagnatie in de bouw

Zal de huizenmarkt instorten?
Door de stijgende rente dalen de huizenprijzen wereldwijd. De vastgoedprijzen in Nieuw-Zeeland daalden met ongeveer 12%. De huizenmarkt in Nieuw-Zeeland is de afgelopen jaren snel gegroeid. Canadese en Zweedse prijzen daalden met 8% op jaarbasis. De Nederlandse prijzen zijn afgelopen kwartaal met 6% gedaald ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Beste daling ooit. In heel Nederland zijn de huizenprijzen echter nog steeds 10% hoger dan vorig jaar. Al zijn de prijzen in Utrecht dit jaar met gemiddeld 6% gedaald.
De landen met de hoogste inflatiecijfers zien ook als eersten de laagste prijzen. Dergelijke prijsstijgingen hebben vaak te maken met betaalbaarheid. Hoe goedkoper het huis, hoe sneller de prijs zal stijgen. De betaalbaarheid ervan neemt af. Daarna zal de prijsdaling ook versnellen.

Nederlanders hebben relatief hoge hypotheken. We nemen gewoon wat van ons eigen geld om een ??huis te kopen. Juist omdat je alles makkelijk kunt financieren, kunnen de prijzen ook snel stijgen.

Op dit moment is Nederland het grootste risico op een huiscrash, niet de VS, het VK of Spanje. Vorig jaar bedroeg de Nederlandse schuld van huishoudens 222% van het nationale inkomen. Dit is meer dan het dubbele van de VS (101%).

Gelukkig stellen Nederlanders over het algemeen de rente voor de lange termijn vast. Hierdoor kan het niet worden verward met betalingen. Een duur huis in het water betekent nog steeds "relatief" lage maandlasten. Daardoor lijkt het in Nederland veel serieuzer dan het in werkelijkheid is.

Een forse toename van de Nederlandse bevolking
De Nederlandse bevolking is flink gegroeid. In de eerste negen maanden van dit jaar groeide onze bevolking met 191.000. Dit is meer dan het dubbele van het aantal inwoners in dezelfde periode vorig jaar. Er werden relatief weinig baby's geboren en de sterfte was hoog. De groei is dus vooral te danken aan de hoge immigratiecijfers. Vorig jaar vonden zo'n 318.000 mensen een nieuwe woning in Nederland.

Door overheidsbeleid stijgen de prijzen in Nederland
De afgelopen jaren hebben we beleggers graag de schuld gegeven van woningtekorten en stijgende huizenprijzen. Maar dat was niet echt het grootste probleem. overheidsregulering. dat was het probleem.

Een huis bezitten was in Nederland erg goedkoop. Lage hypotheekrente, flexibele hypotheekcriteria en hypotheekrenteaftrek maakten het kopen van een woning in Nederland goedkoop. Vrijwel iedereen kon met weinig persoonlijke donaties een huis kopen. De steeds stijgende loan-to-value ratio heeft het kopen van een huis erg aantrekkelijk gemaakt.

Veel mensen investeerden in onroerend goed vanwege vermogenswinstbelasting en zeer lage rendementen op spaargeld en staatsobligaties. Daarnaast kent Nederland ook Box 3, ook wel Partybox genoemd. Dit heeft investeringen in onroerend goed nog aantrekkelijker gemaakt. Al deze investeerders hebben veel woningen gecreëerd. Maar het huis moest groter en groter worden. In bestaande gebouwen kunnen geen appartementen van 30 m2 meer worden gebouwd. In Utrecht bijvoorbeeld moest een verkavelingswoning minimaal 140 m2 groot zijn en werd vervolgens opgedeeld in appartementen van minimaal 50 m2. Dus verhuisden we naar een relatief groot huis, waardoor de woningmarkt meer onder druk kwam te staan.

Ook de overdrachtsbelasting aan beleggers werd verhoogd naar 8%. Kort voordat het systeem werd ingevoerd, schoten de huurprijzen omhoog. Daarna constateerden we dat er niet alleen minder appartementen werden gekocht, maar ook het aantal verbouwingen. Zo was het verbouwen van oude kantoorpanden tot appartementen vroeger interessant voor beleggers, maar door de 8% overdrachtsbelasting is de berekening onjuist. Ook waren door beleggers gekochte appartementen vaak minder aantrekkelijk voor starters dan starterswoningen. De populariteit van appartementen rond het centrum van minder populaire wijken liep snel terug, in elk appartement woonden relatief weinig mensen.

Het plan van Hugo de Jonge
Hugo de Jonge, wat vind jij hiervan, niet alleen zijn schoenen zijn clownesk... Het is zo frustrerend als mensen zo'n belangrijke functie niet begrijpen. zijn ego is te groot. Nou, mijn mening doet er niet toe.

Hugo voerde aankoopbescherming en eigenwoningverplichtingen in. Daarnaast wil Hugo de Jonge de huursector verder reguleren. nobele zoektocht. De minister denkt echter dat dit doel haalbaar is door huurregulering voor kleine bedrijven. Op dit moment vallen alleen appartementen met een aanvangshuurprijs tot € 763,47 onder de sociale huur. De minister wil nu een nieuwe tussenhuur invoeren voor huren tot € 1.000 per maand. Naar mijn mening zit Hugo hier helemaal fout.

Als je de middenhuur volledig wilt reguleren, betekent dit dat deze appartementen in bulk worden verkocht. De ontwikkelaars van het project denken ook na over het bouwen van middenhuurappartementen. Geen enkele projectontwikkelaar wil immers geld verliezen. Alleen coöperatieve sociale huurappartementen en grote, zeer dure huurappartementen blijven over. Met name de middenklasse wordt volledig uitgesloten van de huurmarkt.

Markt sluit
Natuurvergunningen zijn weer nodig als bouwprojecten stikstofneerslag veroorzaken in bedreigde natuurgebieden. Op basis van dit besluit van de Raad voor de Volksgezondheid en Maatschappij (RVS) moeten alle nog niet goedgekeurde bouwprojecten een individuele omgevingsvergunning aanvragen. Branchegroep Bouwend Nederland legde uit dat Nederland "op slot" was met het besluit. We zijn dus terug bij nul.

Aanzienlijke vertragingen veroorzaken
Dit heeft grote gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt, economie en energietransitie. Er waren onder andere vrijstellingen voor woningbouw, energieprojecten, wegenbouw, bouwen en slopen. Toestemming van de natuur was niet nodig. Dit is echter de huidige eis voor stikstofemissies nabij natuurgebieden, die de natuur negatief kunnen beïnvloeden.

Volgens RVS was er geen andere manier om het stikstofbeleid te verminderen. Volgens de Raad van State zijn bouwvrijstellingen van belang voor het aantal gebouwde appartementen en voor de energietransitie. Hugo de Jonge ziet geen aanleiding om de bouwambities aan te passen met de nieuwe regels. Toenemende problemen op de woningmarkt zijn geen reden om de doelstelling van 900.000 appartementen in de komende acht jaar te verlagen. "Iedereen zegt dat het niet meer kan, maar we hebben geen alternatief." Niet dat het haalbaar of realistisch is... maar dat maakt Hugo niet uit.

De rente stijgt, de bouwkosten stijgen, de bevolking groeit, het consumentenvertrouwen neemt af en de aantallen bouwvergunningen stagneren. Ik heb geen idee hoe Hugo denkt dat het doel bereikt kan worden. Maar ik geloof niet in sprookjes.

Misschien is dat het verschil
Inflatie, resulterend in hogere bouwkosten, en hogere rentetarieven hebben samen een grote impact op de vastgoedmarkt. Stijgende rentetarieven temperen de vraag naar onroerend goed, waardoor de prijzen onder druk komen te staan. Dit maakt beleggen in vastgoed oninteressant. Vooral het plan van Hugo de Jonge zit boordevol winst. Daarom is beleggen in onroerend goed momenteel zeer riskant.
Bouwinvesteringen in onroerend goed vinden alleen plaats wanneer de marktwaarde van het nieuwe onroerend goed hoger is dan de bouwkosten.
De markt staat dus voor een dubbele schaarbeweging. Marktwaarden dalen en bouwkosten stijgen. Het moet wel heel raar zijn als nieuwbouw hierdoor niet drastisch wordt teruggedrongen. Dit lijkt slecht nieuws voor Hugo de Jonge. Zijn ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen, werpt weinig vruchten af. Maar Hugo de Jonge lijkt zich niet bewust van deze gevolgen.

Prijs correctie
De lage rente en lage financieringskosten hebben geleid tot lagere aflossingseisen bij koop- en huurwoningen. Om de berekening correct te laten zijn, moet de prijs naar beneden worden bijgesteld. In sommige gevallen is de financiële last verviervoudigd ten opzichte van een jaar geleden. Dit zet de vastgoedprijzen onder druk.

Door lagere rendementen beleggen veel fondsen hun vermogen in alternatieven. Op zoek naar een terugkeer. Noorse en Zweedse obligaties zijn erg populair bij pensioenfondsen. Maar dat geldt niet alleen voor investeerders en projectontwikkelaars. Ook voor consumenten. Als consument had je nog een hypotheekrente van ongeveer 1,6%. De huidige rentetarieven liggen rond de 4,5 a 5%. Dit resulteert in een veel hoger maandbedrag. Er kan dus veel minder geld worden uitgegeven aan een woning.

Nu een huis kopen?
De huizenprijzen dalen, de energiekosten stijgen, de rente stijgt, de inflatie stijgt, de bouwkosten stijgen, de bevolking groeit en de bouw stagneert. Maar de lonen stijgen ook, maar momenteel niet zo snel als de inflatie. Beleggers zijn niet meer zo happig op het ontwikkelen en verhuren van appartementen. Alle regelgeving houdt ons weg van de middelgrote huurmarkt. waar moet ik wonen? Tot 40 met ouders? slapen onder een brug? Waar ben je goed in, moet je wachten met het kopen van een huis? Of moet je in het diepe springen?

Ben je heel eerlijk? Als ik een kristallen bol had, zou ik het je kunnen vertellen, maar ik denk dat betaalbaarheid nog steeds een belangrijk punt is. Alles is momenteel erg onzeker. Door de extreme krapte op de huurwoningmarkt zijn de prijzen echter zeer hoog. Ik ga een huis voor mezelf kopen. U lost uw lening goed af. Momenteel is er een ernstig woningtekort. Als de inflatie wat afneemt, de bouwkosten stabiliseren en de rente weer begint te dalen, hebben we een huizenmarktprobleem waar we geen raad mee weten.

Als je nu de woningmarkt betreedt, kun je in ieder geval iets opbouwen. Beschouw uw huis de eerste jaren als een mooi huis waar u gewoon in gaat wonen, niet als onroerend goed met rendement. In plaats van jezelf te vergelijken met een vriend die de afgelopen twee jaar € 100.000 heeft verdiend, zoek een huis dat bij je past en waar je een tijdje kunt wonen.

Jaren later zul je blij zijn dat je het hebt gekocht. Want over acht jaar zijn de problemen op de woningmarkt onvoorspelbaar. De rente zal iets dalen en de vraag zal groter zijn dan ooit!