Beroep op dwaling door koper terecht

Koper heeft een bestaand appartementsrecht als beleggingsobject gekocht, welke door de verkoper is verbouwd tot drie zelfstandige appartementen. Het casco van het appartementen complex is ruim 100 jaar oud. Partijen hebben in de koopovereenkomst de ‘as is, where is’-clausule opgenomen. Kort gezegd legt deze clausule alle risico’s voor (verborgen) gebreken bij koper.

Vlak voor het transport blijkt echter dat verkoper illegaal heeft verbouwd. Er is namelijk geen toestemming verleend door de VvE aan de verkoper voor de verbouwing. Koper wil van de koop af en vernietigt de koopovereenkomst wegens dwaling. Verkoper gaat hier niet mee akkoord en eist dat koper het pand afneemt. Volgens de verkoper komt het ontbreken van de toestemming voor de verbouwing op grond van de as is, where is-clausule voor rekening en risico van de koper. Uiteindelijk belanden partijen bij de rechter. Wij krijgt gelijk?

De rechter stelt verkoper in het ongelijk. Volgens de rechter kan de verkoper geen beroep doen op de as is, where is-clausule wegens het ontbreken van de toestemming voor de verbouwing. De clausule ziet in deze casus alleen op de ouderdom, omdat de makelaar van de verkoper tegen de koper gezegd heeft dat de as is, where is-clausule wordt toegevoegd omdat het appartement 100 jaar oud is. Verder is door de verkoper aan de koper medegedeeld dat hij alle bonnen en garanties van de verbouwing ontvangt bij de koop.

Dwaling

Daarnaast is de rechter van oordeel dat koper terecht de koopovereenkomst heeft vernietigd op grond van dwaling. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 onder b BW).

Splitsingsakte

Volgens de rechter behoorde de verkoper te weten dat er voor de verbouwing van het appartement toestemming nodig was van de VvE. Het ontbreken van die toestemming had de verkoper moeten mededelen.

Als lid van de VvE wordt de verkoper geacht op de hoogte te zijn van de bepalingen in de splitsingsakte en de wijze waarop besluiten binnen de VvE worden genomen. Artikel 6 van de splitsingsakte bepaalt dat zonder toestemming van de vergadering iedere op-, aan- en of onderbouw verboden is. Met andere woorden: zonder toestemming van de VvE is de door de verkoper uitgevoerde verbouwing verboden.

Verder bepaalt artikel 36 van de splitsingsakte dat alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid dan wel schriftelijke instemming van alle eigenaars. Vast staat evenwel dat de verkoper die toestemming niet had en een verboden verbouwing heeft uitgevoerd. Om deze redenen heeft de koper terecht de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling en kan de koper niet worden verplicht tot nakoming.