Hoe staat de woonmarkt ervoor?

Staat de woningmarkt als een huis? Zien we binnenkort een daling van de woningprijzen? Deze vraag is door de vele factoren die de woningmarkt beïnvloeden heel moeilijk te beantwoorden. Wel kunnen we de kans op een prijsdaling onderzoeken en economische risico’s hiervan.

Spreken van een kanteling op de woningmarkt is nog te voorbarig. Wel rapporteert makelaarsvereniging NVM het eerste kwartaal een lichte woningprijsdaling van gemiddeld -0,5% per m2 vergeleken met een kwartaal eerder. Het CBS meet recent een gemiddelde maand-op-maand nog wel een woningprijsstijging van 1,0% in maart. Dit verschil kan komen doordat er gemiddeld enkele maanden zit tussen het meetmoment van transacties door het CBS (sleuteloverdracht) en het NVM (ondertekenen koopovereenkomst). Na het tweede kwartaal kunnen we met meer zekerheid vaststellen of er sprake is van afkoeling van de woningprijzen.

Vast staat wel dat de risico’s op een neerwaartse prijscorrectie op de woningmarkt – mede door de Oekraïne-oorlog – de afgelopen tijd zijn toegenomen. Zo beperkt de stijging van de hypotheekrentes de betaalbaarheid van een koopwoning1 (1.). Dit zet neerwaartse druk op de woningprijzen. Eerder DNB-onderzoek stelt dat de daling van de rentes de afgelopen decennia een belangrijke verklaring voor de woningprijsstijgingen was. Daarbovenop zorgt de hoge inflatie volgend jaar waarschijnlijk voor een aanscherping van de NIBUD-leennormen (2.), omdat huishoudens meer geld kwijt zijn aan energie, boodschappen en brandstof. Ook remt de oorlog de economische groei af, wat vervolgens weer de arbeidsmarkt beïnvloedt (3.). Ook deze factoren verhogen de neerwaartse druk op de woningprijzen.

Wat de woningprijzen doen, is relevant voor de hele economie. Dit komt onder andere, omdat woningeigenaren in reactie op een prijsdaling hun consumptie verlagen. Dit remt vervolgens de economische groei. Dit consumptie-effect is groter voor eigenaren met een hoge hypotheekschuld ten opzichte van de woningwaarde (Loan-to-Value).

Tussen 2008 en 2013 daalden de woningprijzen met 21%. Dit zorgde er toen voor dat de 36% van alle hypotheken onder water kwamen te staan (Loan-to-Value > 100%). Een recente berekening van DNB toont aan dat dit bij een prijsdaling van 20% nu 6% van alle hypotheken zou zijn. Hogere woningprijzen en meer hypotheekaflossingen verklaren waarom het percentage nu lager uitkomt. Het restschuldrisico is ten opzichte van 2008 dus flink afgenomen. Als woningeigenaren hun consumptie in geval van een huizenprijsdaling nu minder zouden verlagen, zou dit de negatieve invloed van een huizenprijsdaling op de economie beperken. Vooralsnog gaan we in het ING basisscenario voor de woningmarkt overigens niet uit van een prijsdaling, maar van stabilisatie van de woningprijzen in 2022.

Bron: ING Research - 6 mei 2022